Ingatlan illetékek

Vagyon szerzési illetékek közül, az ingatlanhoz kapcsolódóakról szeretnénk tájékoztatást adni. Itt hívjuk fel a figyelmet, hogy ezek csak tájékoztató adatok. Minden esetben forduljon ügyvédjéhez, illetékkel kapcsolatos kérdésével.
Amennyiben igényli, fel tudjuk ajánlani cégünk ügyvédjének segítségét.

2005. január 1-től változott az 1990. évi XCIII. illetéktörvény!
Ezen változás az ingatlanokra fizetendő illetéket az alábbiak szerint módosítja:

A változás az új építésű lakás vásárlását érinti. 2005. január 1-től csak a lefeljebb 15 millió Ft forgalmi értékű lakó ingatlan vásárlása illetékmentes (korábban 30 millió Ft volt a határ).
A 15 millió Ft-nál drágább, de legfeljebb 30 millió Ft forgalmi értékű új lakóingatlan vásárlása esetén a 15 millió Ft-ra eső illetéket, azaz 740 ezer Ft-ot nem kell megfizetni. Vagyis 30 milliós lakásárat feltételezve a fizetendő illeték 1 millió 640 ezer Ft helyett 900 ezer Ft.
E kedvezmény azonban csak akkor jár, ha a lakásszerző nem veszi igénybe az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezményét. Ha a lakásvásárló az utóbbit választja, úgy az illeték alapja a vásárolt új építésű és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete.

A fenti illetékszámítás változás 2005-től van érvényben. Most nézzük az illetékfizetési szabályokat általában:

Visszterhes vagyonátruházási illetékek

Visszterhes vagyonátruházás az ingatlannak és vagyonértékű jognak visszteher mellett, továbbá öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső más módon történő megszerzése. (Ezt a szabályt kell alkalmazni az öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is.)

- Az illeték általános mértéke : 10 %
- Lakástulajdon megszerzése esetén az illeték mértéke 4 millió forintig 2 %, az ezt meghaladó összeg után 6 %.
Az illeték alapja a lakás forgalmi értéke. Pénztulajdon szerzés esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2 %, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6 % illetéket kell fizetni.
- Lakástulajdon cseréje esetén az illetékalap az elcserélt ingatlanok terhekkel nem csökkentett forgalmi érték különbözete.
- Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a vevő egy másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy követő egy éven belül eladja, az illeték alapja az eladott és a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékének a különbözete.
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól lakóházépítés céljára szerzett telektulajdon, (tulajdoni hányad) ha az építkezést 4 éven belül befejezik (lakhatási engedély megszerzése).
Mentes a viszterhes vagyonátruházási illeték alól az új lakóingatlan megszerzése, amennyiben az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot. Amennyiben az új lakóingatlan értéke 15 és 30 milló Ft közé esik, úgy a 15 millió Ft-ra eső illetéket, azaz 740 ezer Ft-ot nem kell megfizetni. E kedvezményt és az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezményét nem lehet egyszerre igénybe venni.

Ingatlan öröklési illeték

A haláleset folytán bekövetkezett ingyenes vagyonszerzés (örökség, hagyomány, köteles rész szerzés, valamint halál esetére szóló ajándékozás) esetén alkalmazandó. Csak a hagyatéki vagyonról való tényleges lemondás, illetőleg az örökség visszautasítása nem esik illeték alá.
Alapja, az örökség tiszta értéke. A tiszta érték kiszámításánál a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő adósság és egyéb teher értékének egy-egy örökösre jutó részét.
A törvény 3 csoportba sorolja az örökösöket, az örökbe hagyóhoz fűződő rokonsági fokuk szerint, és ez alapján különböző mértékű illetékeket ró ki.

1 . csoport: az örökhagyó gyermek, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unoka (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbefogadó, a mostoha és nevelőszülő a vér szerinti szülővel egy tekintet alá esik)
2. csoport: az örökhagyó 1. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére.
3. csoport: minden más örökös.

Az 1. csoportba tartozó örököst, lakás tulajdon öröklése esetén 18 millió forintig 2,5 %, az a fölötti részre 6 %, egyéb ingatlan öröklése esetén 18 millió forintig 11 %, az a feletti részre
15 % illetékfizetési kötelezettség terheli.
A 2. csoporba tartozó örököst lakástulajdon öröklése esetén 18 millió forintig 6 %, az a fölötti részre 8 %, egyéb ingatlan öröklése esetén 18 millió forintig 15 %, az a fölötti részre 21 % illetékfizetési kötelezettség terheli.
A 3. csoportba tartozó örököst lakástulajdon öröklése esetén 18 millió forintig 8 %, az a fölötti részre 12 %, egyéb ingatlan öröklése esetén 18 millió forintig 21 %, az a fölötti részre 30 % illetékfizetési kötelezettség terheli.
Mentes az öröklési illeték alól a lakástulajdon haszonélvezetének, használatának túlélő házastárs általi öröklése, valamint lakóházépítésre alkalmas telektulajdon (tulajdoni hányad) vagy vagyonértékű jog öröklése, ha az örökös vállalja, hogy négy éven belül lakóházat épít a telken.
Termőföld tulajdonjogának, vagyonértékű jogának öröklése esetén az egyébként járó öröklési illeték felét kell megfizetni.

Ingatlan ajándékozáskor fizetendő illeték

Ajándékozási szerződéssel vagy ingyenes vagyongyarapodást eredményező bármely más jognyilatkozattal történő vagyonszerzés esetén
Alapja megegyezik az öröklési illeték alapjával, azzal a különbséggel. hogy a megajándékozott a levont terhek után visszterhes vagyonátruházási illetéket köteles fizetni.
A törvény itt is 3 csoportba sorolja a vagyonszerzőt a vagyont juttatóhoz fűződő rokonsági fok szerint. A csoportok megegyeznek az öröklési illetéknél felsoroltakkal (lásd: Ingatlan Öröklési Illeték)
Az 1 csoportba sorolt vagyon szerzőt, amennyiben lakóingatlannak minősülő vagyontárgyat szerez, 18 millió forintig 11 %, az a fölötti részre 18 % illetékfizetési kötelezettség terheli.
A 2. csoportba sorolt vagyont szerzőt, amennyiben lakóingatlannak minősülő vagyontárgyat szerez, 18 millió forintig 8 %, az a fölötti részre 10 %, más vagyontárgy szerzése esetén 18 millió forintig 15 %, az a fölötti részre 21 % illeték fizetési kötelezettség terheli.
A 3. csoportba sorolt vagyont szerzőt, amennyiben lakóingatlannak minősülő vagyontárgyat szerez, 18 millió forintig 10 %, az a fölötti részre 21 %, más vagyontárgy szerzése esetén 18 millió forintig 21 %, az a fölötti részre 30 % illeték fizetési kötelezettség terheli.
Mentes az ajándékozási illeték alól a lakóházépítés céljára ajándékozott telektulajdon, ha négy éven belül beépítik.
Termőföld tulajdonjogának, vagyon értékű jagának ajándékozása esetén az egyébként járó ajándékozási illeték felét kell megfizetni.

Használt lakás vásárlás illetékkedvezményei

Ezeket a kedvezményeket nem kell sokat keresgélni az Illetéktörvényben – ha úgy vesszük, nem is léteznek. Ellenben van két illetékkedvezmény, amely használt lakás vásárlása esetén is igénybe vehető.
Az egyik nem a vétel tárgyához, hanem a vevő személyéhez kötődik. Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal elso lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendo illeték 50%-ig terjedo, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értéku lakás részaránytulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzot a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértéku kedvezmény illeti meg. Szép ez a kedvezmény, de gyakorlatialg olyan mintha nem is lenne - ahogy a lakáspiacon 8 millió forint értékű lakás is alig.
A másik kedvezmény sem kifejezetten a használt lakásra vonatkozik, hanem a lakás eladással egybekötött vásárlásra, amely a cserét pótló vétel néven ismert. Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul. Itt nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.

Dr.Szabó Tibor ügyvéd adószakértő

Forrás: ADÓnet